En esta ocasión plantearemos un ejemplo práctico de los costes de autoconstrucción de una vivienda unifamiliar, comparando el precio que se tendría que abonar en el caso de un promotor privado y en el caso de un autopromotor, guiado por profesionales

 

EJEMPLO PRÁCTICO

Realizaremos un sencillo ejemplo comparativo de una vivienda tipo de 200m2 en tipología unifamiliar aislada sobre una parcela de 500m2 en la zona norte de Madrid, tanto en régimen de promoción convencional (en rojo) como en régimen de autopromoción (en azul) para comparar los precios finales de un mismo producto promovido bajo diferentes regímenes de promoción.

 

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Partimos de un suelo de 500m2 valorado en 100.000 euros más gastos (7% ITP+AJD), una construcción de calidad (700 euros/m2) en 200m2 construidos, - 140.000 euros más IVA-, y un coste de proyecto y direcciones de obra, incluyendo el estudio geotécnico, de 15.000 euros más IVA, más 10.000 euros de Licencias Municipales,

Obtenemos un coste básico de 354.000 euros más IVA, que es el precio final de nuestra vivienda unifamiliar aislada de 200m2 sobre una parcela de 500m2 en la sierra de Madrid promovida mediante la Autopromoción Inmobiliaria Gestionada.

Si por el contrario, optásemos por adquirir dicha vivienda a un promotor inmobiliario, tendríamos que añadir un margen básico de beneficio industrial en el entorno del 20/25% del precio final, lo que supondría un encarecimiento en nuestra vivienda de casi 70.000 euros, al que habría que sumar los costes de intermediación inmobiliaria, que rondarían el 3% sobre el precio de venta, con su IVA, es decir, unos 13.000, resultando de todo ello que NUESTRA VIVIENDA INICIALMENTE CON UN COSTE DE 276.500 EUROS PASARÍA A LOS CASI 360.000 EUROS,

Este coste es un 30% más caro en el caso de comprársela a un promotor profesional, y un 15% más cara en caso de adquirirla a una entidad financiera, que tiene que añadir sus gastos de gestión, sus gastos financieros y los costes de la intermediación inmobiliaria.

Es cierto que la carga impositiva es mayor en el caso de la autopromoción que en la promoción convencional, también lo es que dicha diferencia es poco apreciable en el cómputo final, ya que la rebaja de costes con impuestos incluidos de la autopromoción no baja del 20% respecto de la compraventa directa a promotores o sociedades inmobiliarias, con el aliciente de que además, el destinatario final de la vivienda puede controlar todo el proceso de su vivienda, desde la elección del lugar hasta los detalles del diseño y la elección de materiales y acabados

 

VIVIENDAS MÁS SOSTENIBLES.

El autopromotor puede mirar al largo plazo, desarrollando viviendas totalmente autosuficientes, de modo que como usuario de las mismas no tenga que pagar facturas cada vez más infladas a fin de mes.

La energía es cada vez más cara y sistemas como la geotermia, implican que el único gasto adicional sea el de la electricidad, a falta de desarrollar un sistema que permita no depender de la red eléctrica sin que ello suponga un coste inicial inasumible.

Los costes de construcción se han mantenido casi iguales en los últimos 15 años, implementando en las construcciones nuevas tecnologías con un desarrollo similar al de otras industrias, como la automoción.

Con la autopromoción el precio de una vivienda será el resultante de los gastos de suelo a buen precio, concepción de buenos proyectos a buen precio y construcción a buen precio. Todo lo demás sobra.

Hasta ahora, ¿qué era un promotor inmobiliario? pues alguien al que el Banco le daba un crédito para comprar suelo y promover vivienda sobre el mismo. Luego la vendía ganando un 20 ó 25 ó 35%, según casos, y sin tener en cuenta los gustos personales de sus potenciales clientes ni la localización de las promociones, etc.

¡Pues será mejor que uno promueva su propia vivienda y no pague sobreprecios innecesarios!

Quedamos a su disposición para cualquier duda o consulta concreta en los contactos que aparecen a continuación

 

 

Santiago Durán García

Arquitecto Técnico (UPM)

MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)

EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)

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