Hasta hace no demasiado tiempo todo el mundo compraba vivienda, como valor seguro, como inversión, para los hijos, por aquello de que el ladrillo no pierde valor, etc.

Hoy día, antes de invertir una gran cantidad de recursos para nuestra vivienda habitual, vacacional, o como garantía de jubilación, conviene conocer unos datos básicos que nos ayudarán a decidir si compramos o alquilamos, si compramos una vivienda nueva o la reformamos, o si compramos una vivienda para obtener una renta por el alquiler, y todo ello en función de su precio. Para saber si este precio es caro o barato, basta compararla con las que tiene alrededor, en venta o alquiler, o con las viviendas nuevas en el entorno. En cuanto al precio de una vivienda en venta o alquiler, existe una fórmula para transformar rentas mensuales a precios totales, de manera que se pueda comparar si ante una determinada vivienda que se encuentra a la venta o en alquiler, nos resultará más rentable una u otra opción. Las formas de comparar ambos valores pueden ser dos, principalmente.   1.- RENTABILIDAD BRUTA Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler por su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 750 euros/mes (descontados los gastos de IBI, comunidad y pequeñas reparaciones a cargo del arrendador) y que valga 150.000 euros tendrá una rentabilidad bruta del 6% de acuerdo con esta fórmula: RB=renta anual/precio total RB= (9.000/150.000) x 100 = 6% Aunque hay que tener en cuenta descontar la inflación si el alquiler no varía.   2.- PER (PRICE EARNING RATIO) El PER, el valor que nos da el precio de venta entre el precio de alquiler, es el equivalente al veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta, ó número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, comercios, viviendas, etc. El PER de la anterior vivienda sería 16,67 (150.000 / 9.000) = 16,67   COMPARACION ALQUILER-VENTA. El Banco de España analiza la rentabilidad bruta por alquiler de toda España, por tanto, y dependiendo de las zonas, sólo necesitamos el precio de alquiler o venta para poder calcular cual sería el otro dato equivalente. El dato al cierre del tercer trimestre de 2014 es del 4,6%, subiendo el cuarto trimestre hasta un valor del 4.7%, y con un valor medio entre el 4.5% y el 5.5%. Con el dato del 4.6% nos da un dato medio de PER de 22 años o 264 meses. Captura de pantalla 2015-04-24 a las 21.43.30   Por ejemplo, si la vivienda que nos interesa está en alquiler y también en venta, tendríamos que multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta semejante. Es decir, una vivienda con opción de compra se alquila por 1.000 euros/mes, multiplicando ese precio de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta se aproximará a 264.000 euros con la rentabilidad media considerada. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 250.000 euros, tendría un alquiler de 964 euros mensuales. Es decir, si nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), Al proceder a calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) nos sale el número 33, muy superior a la media española de 22 veces. Es decir, la vivienda se consideraría cara para comprar y sería preferible alquilarla. En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22 veces) o de la zona que nos interesa, mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler, y hay que tener en cuenta las variaciones de este cifra. Una variable interesante, analizada en un artículo anterior en Sierra Norte Digital, sería comprar la vivienda para alquilar una parte, pero tendríamos que considerar en el precio la previsible reforma para habitar la vivienda (chalet) de manera independiente. Otra opción es la de reformar un inmueble para alquilar por apartamentos   AJUSTES FINALES El mercado inmobiliario suele ser un mercado atomizado formado por muchos pequeños mercados distintos, uno por municipio e incluso uno por barrio. Todo el mundo conoce los pros y los contras de una determinada orientación en su municipio concreto o el especial frío que hace en alguna urbanización por motivo de su peculiar situación. Por tanto, cabe considerar que a la hora de valorar una vivienda deben de tenerse en cuenta las siguientes variables, que influirán también en este valor del PER

  • Ubicación: Las provincias con más demanda tienen un PER mayor que el resto. El valor PER de San Sebastián, una de las capitales más caras, es de 27, mientras que el de Las Palmas es de 17.
  • Localización: Las zonas más reclamadas tendrán un PER mayor que las zonas menos consideradas.
  • Las Viviendas mejor conservadas, actualizadas, o con algún elemento singular (vistas, patio, orientación o elementos singulares) suelen tener un PER mayor, es decir, se paga más por la seguridad que supone invertir en ellas, bien en compra, bien por tener un alquiler asegurado.
  • Si consideramos que una vivienda pierde un 1% de su valor cada año, aproximadamente, una vivienda con 20 años debería valer un 20% menos que la misma vivienda nueva, especialmente si no se ha reformado y teniendo en cuenta que las instalaciones, servicios, prestaciones y eficiencia energética no son los mismos para las viviendas antiguas y las nuevas.

Por todo lo anterior, las mejores viviendas normalmente son más rentables en alquiler que en compra, especialmente si nos interesan plazos cortos y medios de tiempo, o no consideramos nuestra vivienda habitual como una vivienda definitiva.   OTROS MÉTODOS DE VALORACIÓN En Internet podemos encontrar actualmente algunas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, pero hay que tener en cuenta que el precio que aparece en el portal inmobiliario suele reducirse, en los tiempos que vivimos, sensiblemente, con respecto al valor real de la transacción que finalmente se cierra. Como perito tasador además he podido comprobar cómo la influencia de los pisos provenientes de bancos ha reducido considerablemente, en algunas zonas, el precio de las tasaciones, debido a que ante igualdad de viviendas se debe de considerar el precio más reducido. Las viviendas de bancos, además, suelen corresponder a promociones nuevas no vendidas en su totalidad o bastante recientes, por lo que en el resto de vivienda usada hay que considerar ese porcentaje de pérdida de valor aproximadamente del 1% anual. La conservación general y actualizaciones o no de un edificio, respecto a su edad de construcción y en el caso de pisos, es también un factor muy a tener en cuenta para valorar una vivienda. En cualquier caso, todos estos métodos son aproximaciones y referencias de precios que nos facilitan algo más que una mera “impresión” de lo que nos parece caro o barato.   Santiago Durán García Arquitecto Técnico (UPM) MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM) EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager) T/f 918.433.646 M. 618.519.717 www.sduran.es santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es Captura de pantalla 2015-04-24 a las 21.47.40