En el periódico The Economist, el 18 de junio del 2006, se mencionaba el proceso inmobiliario en Europa como “el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo…” Es en la mayoría de los quince donde el boom inmobiliario está siendo más intenso, destacando entre todos ellos el caso de España, seguida de Irlanda…[1].

Dudoso mérito, sobre todo porque no hemos conseguido enmendar el error, estando en la actualidad en uno de los momentos más difíciles, en lo que a facilidad de acceso a la vivienda se refiere para las capas de la sociedad con menor renta. Esta situación afecta de forma muy especial a la juventud que encuentra serias dificultades para su emancipación y formación de un hogar. A este problema se unen los bajos salarios y la precariedad laboral, produciendo un efecto demoledor.

En los años 40, la situación económica de España y, a menudo, la escasez de materiales impidió al Estado proporcionar el número necesario de viviendas a las personas más desfavorecidas, aun así se inició lentamente un camino para intentarlo. Entre 1955 y 1976 parece que se alcanzó la cifra aproximada de 5.100.000 viviendas construidas con algún tipo de ayuda estatal, cifra que no me parece alta, comparada con la construcción de vivienda libre y teniendo en cuenta que estamos hablando de 21 años. En casi todos los planes de vivienda que se prepararon en esa época, el número de viviendas más asequibles seguían sin ser suficientes para cubrir las necesidades de las capas sociales más débiles económicamente. Todos los planes de vivienda de entonces adolecieron además de la falta de apoyo decidido al arrendamiento y a la rehabilitación.

Pero los problemas de la política de vivienda no se acabaron en 1976. Muchos errores siguieron cometiéndose posteriormente, de tal manera que se podría decir que la política de vivienda parecía no tener como finalidad conseguir dar un techo a todos los españoles. Por el contrario, visto con cierta perspectiva, parecería que los sucesivos planes de vivienda fueron una herramienta para intentar solucionar problemas estructurales de otro cariz, como eran el desempleo o la dinamización de ciertas industrias.

España, como otros países mediterráneos, ha construido un Estado del Bienestar rudimentario, de escasa intervención del Estado, familiarista, en el que, además, la hermana pobre ha sido la política de vivienda. De tal manera que se llegó a una situación en la que el encarecimiento de la vivienda llegó a tal extremo que: “el valor medio de una vivienda, medido en rentas familiares medias anuales, era en 2004 en la UE 15 de 3,50; el doble 7,00 en el Estado español” (datos de Comisión de Estadística y Edificación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España)[2].

LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN. ESPECULACIÓN

El encarecimiento era constante a pesar de que, durante muchos años, se produjo un exceso de oferta, pero como se compraba todo los precios no se moderaban, más bien al contrario. En el año 2001 existían casi 30.000.000 de viviendas, para una población de casi 41.000.000, pero de ellas el 68% aproximadamente eran viviendas principales o habituales, un 16% eran secundarias (sobre todo las zonas de turísticas de costa) y había casi un 15 % de viviendas vacías[3]. En 2004 la construcción de viviendas alcanzaba la cifra de 18,1 viviendas por cada 1.000 habitantes, un indicador que en la UE se situaba en 5,7 viviendas[4]. Esa situación era, sin lugar a duda, muestra del exceso de construcción llevado a cabo en años del primer boom inmobiliario (1986-1990) y del segundo que comenzó en el año 1996 y que continuó hasta la crisis del 2008. Al mismo tiempo se producía el fenómeno de la “hiperurbanización”, poniendo a disposición de las constructoras suelo urbanizado en operaciones de expansión desmedida. Pero el precio repercutible del suelo dependía del fin que se le fuera a dar, es decir del precio esperado de la futura construcción y aquello se convirtió en un provechoso “agosto” para muchas Administraciones Públicas poseedoras de terrenos, que ayudaron a que se produjera el fenómeno, socialmente peligroso, de considerar la vivienda como una inversión.

Lo adecuado, si se pensara en función de las necesidades sociales, hubiera sido que los planes urbanísticos y la generación de suelo urbanizado se proyectaran para construir las viviendas que iban a cubrir las necesidades de una colectividad, según las proyecciones de futuro estudiadas. Pero no se hicieron así las cosas, derivando en una situación en la que un piso dejó de ser un hogar, para pasar a ser una inversión. La primera causa de ese cambio fue la abundancia de dinero negro, normalmente procedente de la evasión fiscal, capital para el que el negocio inmobiliario ha sido un “lavadero” altamente rentable. Frente a esto la Administración Pública ha actuado con una notable pasividad. La segunda razón fue que tras los inversores han acudido las familias, atraídas por el señuelo de la alta rentabilidad de las compras inmobiliarias, que efectivamente doblaron precios cada pocos años. Y la tercera causa fue la bajada de los tipos de interés hipotecarios, bajada que condujo a los hogares a cifras de endeudamiento insólitas. De esta manera se llegó a un crecimiento de la deuda escalofriante y a un posterior rescate bancario.

Esta situación de endeudamiento, acompañada de la casi inexistente política de vivienda, es extremadamente peligrosa, como se pudo comprobar cuando la crisis económica y financiera afloró con toda su crudeza y la “burbuja” inmobiliaria estalló. La crisis produjo el parón de la construcción y hubo fuertes restricciones a la concesión de créditos. Y, ¡oh casualidad!, las rentas de las viviendas en alquiler empezaron a incrementarse de forma casi especulativa (otra vez especulación). La nueva Ley de arrendamientos no produjo el efecto esperado, de facilitar el acceso a la vivienda del sector económicamente más necesitado, debido a los altos precios del alquiler. Con posterioridad a la crisis del 2008 se han promulgado diversos planes de vivienda por parte del Estado, pero las dotaciones presupuestarias han sido muy bajas. Además, en los últimos años, debido a la inestabilidad política que se vivió en el año 2017, el Plan de Vivienda del 2013-2016 fue prorrogado hasta el 2018, año en que se publicó el Plan Estatal de Vivienda para el 2018-2021, también dotado de escasos recursos. En estas circunstancias es difícil conseguir modificar la tendencia y acercarnos a una política de vivienda próxima a la que están llevando a cabo con mayor acierto los países del norte de Europa.

¿CÓMO SOLUCIONAR EL PROBLEMA?

Por no extenderme, según datos los datos consultados en los documentos publicados por la Oficina Europea de Estadística (EUROSTAT)[5], en España, a pesar de que la propiedad de la vivienda, con o sin hipoteca, seguía siendo la opción mayoritaria, en el año 2016 ya se notaba una tendencia al alza de la modalidad de acceso a la vivienda en alquiler. Los hogares en alquiler alcanzaban, en el año 2017, el 16,9% del total de hogares, cuando en el año 2005 este dato era de solo el 13%. El problema, como ya he mencionado anteriormente, es que el alquiler medio supone una inversión del 40,4% del salario medio y eso frena mucho sobre todo a la juventud.

Cabe discutir si es buena o mala la intervención del Estado en un mercado como el de la vivienda. En mi opinión las intervenciones del Estado no han dado, por regla general, muy buenos resultados, pero es evidente que los mercados en general, y especialmente el de la vivienda, tienen periodos de fallo o de anomalías, como la especulación, que afectan de forma trágica a la gente que no cuenta con los recursos necesarios para poder acceder a una vivienda digna, sea en régimen de propiedad o sea en la modalidad de alquiler. En esos momentos es cuando estaría justificada la intervención del Estado. Esa intervención podría darse de varias maneras, pero al final creo que todas van a conducir a la necesidad de crear un servicio público de vivienda, que asegure la posibilidad de que los hogares con rentas bajas puedan acceder al mercado de la vivienda, sea en alquiler o en propiedad. Ello supone evidentemente una inversión importante a largo plazo, para crear un parque de viviendas sociales. Pero esta inversión no debe hacerse, como siempre hasta ahora, construyendo más, es más adecuado actuar sobre todo en base a las viviendas existentes en la actualidad, aplicando la rehabilitación y renovación de viviendas y edificios y, llegado el caso, mediante la adquisición de viviendas vacías. Con estas actuaciones se evitaría el desmedido expansionismo de las ciudades y facilitaría la aplicación de un urbanismo más atento a las necesidades de los ciudadanos, pudiendo mejorar su aspecto y sostenibilidad. No hay que olvidar que esas actuaciones deben ser adecuadas a las necesidades de las nuevas modalidades de hogares, más reducidos y envejecidos. Y, sobre todo, realizando el mayor esfuerzo en la vivienda social de alquiler. A esta labor deberían aplicarse todas las administraciones públicas con aportaciones de suelo, subvenciones y promoviendo la constitución de promotoras sociales públicas o no, pero sin ánimo de lucro.

En el año 2021 las estadísticas poblacionales prevén cerca de 5.000.000 ciudadanos de edades comprendidas entre los 20 y los 30 años. Este es un segmento de la población muy afectado por los precios del alquiler y de venta de viviendas, además de ser el sector de población más afectado por la situación actual del mercado de trabajo. Como consecuencia, su emancipación y la posible formación de un hogar se retrasa, o sencillamente no llega nunca. Cómo ya he expuesto anteriormente, las repercusiones que todo ello tiene sobre la demografía y el futuro de nuestra sociedad justifican sobradamente la intervención del Estado, cuando menos, en el mercado del alquiler de viviendas.

La competencia exclusiva en materia de política de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas, pero ello no significa que el Estado no haga valer sus atribuciones de planificación y coordinación, llegando a convenios de colaboración con las CCAA mediante los que aporte recursos, proporcionales a las diferentes necesidades, para cumplir con el objetivo social de facilitar el acceso a la vivienda a los grupos sociales más necesitados. Paralelamente, también debería coordinar medidas para lograr una eficiente planificación urbanística, evitando la especulación con el suelo, controlando la oferta de este y dirigiendo las actuaciones a la consecución de unas poblaciones más humanizadas, más sostenibles, energéticamente más eficientes y atendiendo a la necesidad de revivir a la España vaciada.

En SOMOS hemos estudiado una serie de medidas concretas que debería adoptar el Estado para paliar el serio problema de la vivienda en España. En los documentos que próximamente vayamos preparando y divulgando las daremos a conocer, pero valga como anticipo que todas ellas significarían una inversión estatal en vivienda, prioritariamente dirigida a la vivienda social, de entre el 1% y el 1,5% del PIB, como en la mayoría de los países europeos que tienen la solución a este problema mejor encarrilada.

Evolución de la inversión del Estado español en vivienda en proporción con el PIB años 2000-15

[1] El Tsunami Urbanizador, Ramón Fernández Durán, Virus Editorial,.2006.

[2] Fernando Gaja i Díaz, “Políticas de Vivienda, Suelo y Urbanismo en la España del siglo XX” (Presentado en el Seminario Hábitat y Suelo, Bogotá, 18 y 19 de abril de 2005). http://personales.upv.es/fgaja/publicaciones/andes.pdf. Pag 27

[3] Fernando Gaja i Díaz, “Políticas de Vivienda, Suelo y Urbanismo en la España del siglo XX” (Presentado en el Seminario Hábitat y Suelo, Bogotá, 18 y 19 de abril de 2005). http://personales.upv.es/fgaja/publicaciones/andes.pdf. Pag 25

[4] Fernando Gaja i Díaz, “Políticas de Vivienda, Suelo y Urbanismo en la España del siglo XX” (Presentado en el Seminario Hábitat y Suelo, Bogotá, 18 y 19 de abril de 2005).http://personales.upv.es/fgaja/publicaciones/andes.pdf. Pag 24

[5] “Estadísticas sobre vivienda, Asequibilidad de la vivienda” (Documento de EUROSTAT, mayo de 2018) https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_statistics/es#Asequibilidad_de_la_vivienda